4 formas de usar el capital de tu propiedad de alquiler para comprar más

En los últimos años, el valor de las viviendas en la mayoría de los mercados ha aumentado significativamente, generando aumentos significativos de capital para los inversionistas de bienes raíces que compran y mantienen.

No hay duda de que tener mucho capital es una buena situación en la cual encontrarse. Sin embargo, tener capital acumulado en una propiedad de alquiler es como tener dinero en el banco que no es productivo.

Aprovechar la equidad ofrece la oportunidad de generar flujos de ingresos adicionales y ampliar y hacer crecer una cartera de propiedades de alquiler sin tener que vender la propiedad que ya posee. Discutiremos varias formas de usar el capital de su propiedad de alquiler para comprar más.

Conclusiones clave

• Convertir el capital en efectivo puede usarse para hacer un pago inicial más grande en otra propiedad de alquiler, lo que puede generar una tasa de interés más baja y términos de      préstamo más atractivos.
• Los refinanciamientos con retiro  de efectivo y los préstamos con garantía hipotecaria brindan efectivo en una suma global, mientras que una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) es una línea de crédito rotativa para aprovechar el capital acumulado cuando y si se necesita el dinero.
• Usar un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito para recaudar fondos para comprar otra propiedad de alquiler significa que hay que hacer 3 pagos de hipoteca.
• Si bien hay varios beneficios al usar el capital en una propiedad de alquiler para comprar otra, también hay riesgos a considerar.

Cómo acceder al patrimonio de una propiedad de alquiler para comprar otra

Hay varias formas en que un inversionista puede usar el capital de una propiedad de alquiler para comprar otra propiedad de alquiler. La elección varía según factores como la estrategia de inversión, la situación financiera y la rapidez con la que se necesitarán los fondos.

Refinanciamiento con retiro de efectivo

Un refinanciamiento con retiro de efectivo se realiza refinanciando la hipoteca actual con un préstamo más grande. Luego, el capital acumulado se retira como efectivo para el pago inicial o la compra de otra propiedad de alquiler.

Por ejemplo, si un inversionista tiene una propiedad de alquiler por valor de $200 000 con un saldo de préstamo actual de $120 000, el capital es de $80 000. Un prestamista generalmente permitirá una relación máxima de préstamo a valor (LTV) del 75%, lo que significa que un inversionista podría retirar $ 30,000 en capital, antes de los costos de cierre del préstamo, al hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo:

• Equidad: $200,000 valor actual - $120,000 saldo del préstamo = $80,000 equidad
• Monto máximo de préstamo nuevo: $200,000 x 75% = $150,000
• Efectivo retirado con refinanciamiento: $150,000 préstamo nuevo - $120,000 liquidación de préstamo existente = $30,000

Un refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser una buena estrategia si la tasa de interés del nuevo préstamo es igual o menor que la tasa de interés del préstamo actual. Sin embargo, el nuevo pago mensual de la hipoteca será mayor porque el saldo del nuevo préstamo es mayor, lo que significa que la primera propiedad de alquiler generará menos flujo de caja. Por otro lado, un inversor ahora tendrá 2 propiedades de alquiler generando un flujo de caja mensual recurrente , siempre que todo salga según lo planeado.

Préstamo con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria es una segunda hipoteca que utiliza la equidad de la propiedad como garantía en lugar de refinanciar el primer préstamo.

Como regla general, un inversor puede pedir prestado alrededor del 80 % del valor de una vivienda tanto en la primera como en la segunda hipoteca. Si una propiedad de alquiler actualmente tiene un valor de $ 200,000 y el saldo actual del préstamo es de $ 120,000, un inversionista puede sacar $ 40,000 en efectivo con un préstamo con garantía hipotecaria:

    $200 000 x 80 % = $160 000 - $120 000 saldo del préstamo = $40 000

Un préstamo con garantía hipotecaria puede ser una buena alternativa a un refinanciamiento con retiro de efectivo si la tasa de interés de un préstamo nuevo es más alta que la del préstamo existente. Sin embargo, un inversionista ahora tendrá que hacer 2 pagos mensuales de la hipoteca, y el incumplimiento del préstamo con garantía hipotecaria podría resultar en la ejecución hipotecaria de la propiedad.

Además, las tasas de interés y las tarifas de los préstamos son generalmente más altas que las que se encuentran en un refinanciamiento con retiro de efectivo. La cantidad que se puede pedir prestada y la tasa de interés del préstamo con garantía hipotecaria varían según factores como el historial crediticio del prestatario, los ingresos y la relación deuda-ingreso total (DTI).

HELOC

Una HELOC es una buena estrategia de financiación para garantizar que el efectivo estará disponible cuando y si un inversor lo necesita.

A diferencia de un refinanciamiento con retiro de efectivo y un préstamo con garantía hipotecaria, donde los fondos se reciben por adelantado en una suma global, un HELOC es similar a tener una línea de crédito renovable para acceder a la garantía hipotecaria. Los fondos se pueden pedir prestados, reembolsar y volver a pedir prestados durante el período de extracción, de forma similar a como funciona una tarjeta de crédito.

Una HELOC generalmente tiene un período de retiro de aproximadamente 10 años, durante el cual los fondos se pueden pedir prestados, reembolsar y volver a pedir prestados un número ilimitado de veces, de manera similar a cómo funciona una tarjeta de crédito. Al final del período de retiro, el saldo se paga mediante pagos mensuales regulares de capital e intereses (P&I).

Una ventaja de usar un HELOC es que un inversor no paga intereses sobre el capital no accedido . Además, los costos de cierre suelen ser más bajos y las tasas de interés pueden ser fijas o variables, según el prestamista. Algunos prestamistas también permiten el pago de intereses únicamente durante el período de retiro, lo que proporciona al inversionista efectivo adicional que puede usarse para generar otro flujo de ingresos por alquiler antes de que comience el período de reembolso.

Hipoteca inversa

También conocida como hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM), una hipoteca inversa permite a los prestatarios de 62 años o más acceder al valor acumulado de la vivienda en una residencia principal en una suma global o como una línea de crédito.

En lugar de realizar pagos mensuales, la hipoteca inversa se liquida cuando el prestatario se muda, vende la residencia principal o fallece. Desafortunadamente, las tasas de interés también se acumulan durante la vigencia del préstamo, lo que puede reducir significativamente el capital de la vivienda si los precios de la propiedad no continúan aumentando. Por otro lado, puede valer la pena considerar una hipoteca inversa para un inversionista que desea comprar una propiedad de alquiler para generar algún ingreso adicional durante la jubilación.

Pros y contras de usar la equidad en una propiedad de alquiler para comprar otra

Si bien convertir el capital en efectivo para comprar otra propiedad de alquiler puede verse bien en el papel, existen ventajas y desventajas que se deben considerar antes de solicitar otro préstamo.


Ventajas

• Obtener otro préstamo pone el capital acumulado en un uso productivo al crear un flujo de ingresos adicional de otra propiedad de alquiler.
• Podría aumentar el pago inicial de otra propiedad de alquiler al combinar el capital con el efectivo ya ahorrado.
• Un pago inicial más grande podría resultar en una tasa de interés más baja, un pago hipotecario mensual más bajo en otra propiedad de alquiler y un mayor flujo de caja.
• Un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC puede ser una buena solución si una segunda propiedad de alquiler es difícil de financiar.
• Las tarifas de originación de préstamos y las tasas de interés también pueden ser más bajas con un préstamo con garantía  hipotecaria o una línea de crédito.
• Un HELOC le permite a un inversionista moverse rápidamente cuando se presenta la oportunidad adecuada en lugar de buscar fondos para el pago inicial.
• Deja intactos otros activos, como los fondos de jubilación y los ahorros en efectivo, al utilizar el capital como una fuente disponible de efectivo.

Contras

• El capital se convierte en deuda que luego se inmoviliza en un segundo préstamo de propiedad de alquiler.
• Un refinanciamiento con retiro de efectivo da como resultado una hipoteca a 30 años que comienza de nuevo, mientras que los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC también pueden durar varios años.
• Menos capital también podría resultar en que una propiedad esté "al revés" si el valor de la vivienda cae por debajo del saldo actual de la hipoteca.
• Si bien múltiples propiedades de alquiler pueden generar múltiples flujos de ingresos, también hay que pagar una hipoteca adicional.
• Si la otra propiedad de alquiler no sale según lo planeado, ambas propiedades de alquiler podrían estar en riesgo si un  inversionista tiene dificultades para hacer múltiples pagos de hipoteca.
• Un préstamo con garantía hipotecaria cargará al inversionista con 3 pagos de hipoteca: 2 para la primera propiedad de alquiler y uno para la otra.
• Los pagos de intereses de un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC pueden no ser un gasto deducible de impuestos, por lo que es esencial consultar con un contador público      certificado (CPA) o un asesor financiero antes de decidir.
• Aprovechar el capital para comprar otro alquiler también generará costos de cierre , que pueden oscilar entre el 2 % y el 5 % del monto del préstamo, según el tipo de financiamiento utilizado.

 
Pensamientos finales

Utilizar el capital de una propiedad de alquiler para comprar otra puede ser una buena estrategia para convertir un activo improductivo en uno que genere ingresos. El capital acumulado en una casa es similar a tener dinero en una cuenta bancaria que no paga intereses. Pero al convertir el capital en efectivo, un inversor puede generar múltiples flujos de ingresos.