CÓMO CALCULAR EL PRECIO JUSTO DE UNA RENTA , GASTOS Y MANEJO DE UNA PROPIEDAD DE INVERSIÓN.

Para saber cómo calcular el valor del alquiler de su nueva propiedad, debe analizarla desde  un enfoque comercial más profundo, es decir, realizar una comparación con otros inmuebles similares que se estén alquilando.

•En el primer análisis vamos a revisar otras propiedades similares que estén en alquiler en la misma zona, y obtener la información, haciendo un sondeo de mercado de oferta y demanda en la zona.

(Este estudio debe realizarse previamente antes de comprar la propiedad).

Características que debemos tener en cuenta al comparar y calcular nuestro precio de renta:

• El tipo del inmueble.
•  Precio de la renta.
• SqFt o metros de construcción.
• Cantidad de espacios de estacionamiento.
• Número de habitaciones y baños.
• Areas sociales (parques, piscina, caminerías, gimnasio etc)
• Años de construcción.
• Accesibilidad a los servicios de transporte público , seguridad en la zona, supermercados, restaurantes y todo punto, ya sea positivo o negativo que pueda incidir en el precio de la propiedad que se esté evaluando.

La ubicación, el tamaño y el valor de la propiedad siempre serán puntos importantes a la hora de calcular un buen precio de renta.

Otra herramienta frecuentemente utilizada por inversionistas para fijar el monto del alquiler de una unidad, se basa en calcular cuánto vale su propiedad, esto puede determinar cuánto deben pagar los inquilinos de alquiler. Los propietarios generalmente dividen el monto del pago mensual calculando un porcentaje del valor de la propiedad. Por lo general, ese porcentaje es entre 0.8% y 1.1% del valor de la propiedad de alquiler. Entonces, por ejemplo, si una propiedad vale $150,000 usted podría cobrar entre $1,200 y $1,650 por mes.

Todo inversionista debe tener en cuenta que si está alquilando su propiedad para no tener que pagar el préstamo hipotecario, el monto de la renta debe ser mayor al costo de su factura hipotecaria mensual. Sin olvidar la estimación de los costos de reparación, los impuestos, las tarifas de la asociación de propietarios y el seguro. Así que asegúrese de fijar un monto de renta acorde con sus gastos mensuales, esto logrará que su negocio de alquiler funcione sin problemas y se obtengan ganancias sobre la inversión.

Renta, gastos y manejo de propiedades

Después de haber fijado el monto mensual o canon de alquiler de renta, el siguiente paso es encontrar el inquilino ideal.

Actualmente existen compañías dedicadas al manejo exclusivo de propiedades de inversión, las cuales por un pago mensual el cual oscila entre el 8% y 10% del valor de la renta mensual de cada unidad, administran su propiedad y se encargan de todo lo relacionado con el proceso de búsqueda, selección y manejo legal de inquilinos, contratos, desalojos, cobro de rentas, cubrir vacancias solución de problemas entre otros.

Esta opción es ampliamente recomendada cuando se piensa realizar este negocio a gran escala o se vive fuera del estado donde se ubica su inversión o en otro país.

Otra opción disponible es su agente de bienes raíces, ya que a través de su compañía de broker, es la persona indicada para ayudarlo con los trámites de renta y colocar su propiedad en las diferentes plataformas de búsqueda inmobiliarias, ya que cuenta con las herramientas necesarias, para ubicar su propiedad a la vista de cientos de potenciales inquilinos.

Este método es comúnmente usado por inversionistas con pocas unidades, que deciden llevar a cabo directamente el manejo, cuidado y reparaciones necesarias sobre sus propiedades de inversión.

Mantenimientos y gastos sobre su inversión

Otros costos a considerar son los costos de mantenimiento de su nueva propiedad. si la propiedad está situada en una comunidad privada que ofrece servicios (seguridad, piscina, gimnasio, etc) habrá una cuota mensual de (HOA) “Home Owners Association” o Condominio, que normalmente oscila entre $150 a $500 dependiendo del tipo de servicios que se ofrecen. Generalmente, cuanto más sean las comodidades más altas serán las cuotas mensuales de HOA.

Para departamentos en el centro de Tampa, Florida las cuotas mensuales de HOA van desde $100 a $1,500, dependiendo de la ubicación del inmueble y del tipo de servicios que se ofrecen. Algunos edificios ofrecen servicios básicos y otros ofrecen instalaciones de servicio completo como conserje, seguridad 24 horas, piscina , gimnasio, saunas, sala de conferencias, áreas comunes, sala de cine entre otros.

Es de suma importancia tener un control absoluto sobre el manejo y finanzas de su propiedad, ya que deberá contar con fondos de reservas previamente calculados para reparaciones imprevistas que puedan surgir o para cubrir los gastos mensuales debido a la ausencia inesperada de un inquilino.


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Argenis Alex Lander

Lic. Real Estate

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