COMPRAR UNA VIVIENDA POR PRIMERA VEZ...

Una vivienda es el componente fundamental en el establecimiento de vida para una gran mayoría de personas, y a su vez; para otros es parte de la realización de su propio sueño americano. Adquirir una propiedad es símbolo del fortalecimiento familiar y el sentimiento de un logro en común. La ambición y el deseo interno de adquirir su propia casa es una de las metas principales de alcanzar, por encima de otros proyectos no menos importantes.


          Comprar tu primera casa puede ser una experiencia emocionante y desafiante a la vez, es como una montaña rusa, llena de muchas emociones encontradas donde es normal que puedas sentir un poco de miedo y alegría durante el proceso, a veces hasta un poco de frustración o desesperación, pero al final te quedas con la mejor sensación de todas; el haber podido alcanzar un gran logro en tu vida: Tu nuevo hogar.
 La idea principal de este blog es guiarte y llevarte paso a paso a través de ese proceso y ayudarte a convertirte en el propietario de tu nueva casa, preparando y creando un plan específico para obtener el máximo provecho de un préstamo hipotecario, hacer la mejor elección de tu nuevo hogar, así como conseguir la mejor oferta y prepararte para los trámites de inspección y cierre.
 A la hora de tomar la decisión de comprar una propiedad por primera vez existen varios requisitos fundamentales que debemos conocer para saber si estamos realmente preparados para seguir al siguiente paso; A continuación te presento una lista de 6 pasos que debes seguir y debes tener en cuenta a la hora de comprar tu primera propiedad.


#1) ENCUENTRA A LA PERSONA ADECUADA


Como primer paso en la adquisición de tu nueva propiedad es de vital importancia contar con la ayuda y  la orientación de personas calificadas y con un alto grado de conocimiento en la materia, que puedan brindarte la experiencia, asesoramiento y la seguridad necesaria para realizar una transacción inmobiliaria segura.

Un agente inmobiliario o Realtor puede ser su mejor aliado cuando esté pensando en vender o comprar una nueva propiedad, un buen agente le guiará paso a paso a través de cada uno de los requisitos necesarios que deberá cumplir para lograr una transacción exitosa, y le suministrará información útil sobre viviendas y comunidades que pudiesen ser las más indicadas para usted y su familia según sean sus necesidades. El conocimiento de un agente inmobiliario calificado en la compra y venta de propiedades y la experiencia obtenida por el mismo en sus transacciones pasadas le permitirán a usted beneficiarse  como cliente en el proceso de negociación de su nuevo hogar, y poder contar con el mejor asesoramiento y la tranquilidad necesaria requerida en este tipo de operaciones; Y lo mejor de todo es que este servicio no le costará nada ya que en el momento que usted decida comprar una propiedad los gastos de su agente inmobiliario son cubiertos por el vendedor de la propiedad que usted desee comprar.


#2) APROBACIÓN BANCARIA, HIPOTECA Y COSTOS DE LA TRANSACCIÓN


 Al comprar una vivienda la mayoría de las personas tendrán que financiar su nueva propiedad, mediante la obtención de un crédito habitacional o hipoteca de una institución financiera o crediticia. El propósito de este reportaje es poder guiar a un posible propietario a través de todos los pasos que se deben tomar para calificar a un préstamo hipotecario.
Antes de comenzar la búsqueda de propiedades se debe obtener la preaprobación de una hipoteca a través del banco o institución financiera con la cual se esté trabajando, sin la aprobación previa seguramente no será la primera opción del vendedor en caso de que este cuente con varias ofertas y realmente usted no sabrá con certeza si puede pagar la propiedad u obtener una hipoteca sobre la misma.
Tenga en cuenta que pre-calificado no es lo mismo que pre-aprobado.
- Pre-calificado significa que usted le ha dado a un lender o prestamista su información detallada sobre sus ingresos y compromisos financieros y este a su vez ha estimado lo que usted puede pagar.
- Pre-aprobado significa que realmente verificaron su informe crediticio y su relación de ingresos / deudas y analizaron adecuadamente su situación financiera, una vez realizado este último paso usted estará listo para recibir su carta de aprobación hipotecaria certificada por su banco prestamista (lender), esto le ayudará a entrar bajo contrato cuando se esté negociando con un vendedor, ya que esto le indica que existe una gran posibilidad de que usted pueda comprar la casa y que es un comprador formalmente calificado.


Actualmente existen varias opciones de préstamos en el mercado inmobiliario que se ajustan a las necesidades de cada comprador, pero regularmente hay 3 que son los más utilizados, estos son el FHA (administración federal de vivienda) o (federal housing administration) por sus siglas en inglés, el préstamo CONVENCIONAL y el préstamo VA o (préstamo para veteranos), la mayoría de los compradores de casas deberán elegir entre un préstamo FHA o un préstamo CONVENCIONAL, cada uno de estos tipos de préstamos cuentan con una serie de ventajas y desventaja así como una cantidad de requisitos que deberán ser suministradas por el comprador al banco o lender para su debida aprobación.
A continuación les presento algunas de las diferencias más importantes entre un préstamo FHA y un CONVENCIONAL:


FHA:
- es un préstamo asegurado por el gobierno federal
- el puntaje fico o récord crediticio requerido es 580 puntos mínimo
- requiere un downpayment del 3.5% del valor total de la propiedad
- requiere el pago de un seguro de hipoteca
- es un préstamo más flexible con compradores que han pasado por una bancarrota, foreclosure o short sale acortando el tiempo de penalidad entre 2 y 4 años para su aprobación.


CONVENCIONAL:
- es un préstamo otorgado por la banca o instituciones privadas
- el puntaje fico o récord crediticio requerido es mayor a 680 puntos
- se requiere un downpayment del 5% o mayor sobre el valor de la propiedad
- no requiere un pago de seguro de hipoteca
- es un préstamo más estricto con compradores que han pasado por una bancarrota, foreclosure o short sale con un tiempo de penalidad entre 4 y 7 años para su aprobación.


Ambos préstamos son pagaderos a 30 años y se abonan al capital y al interés, adicionalmente los compradores no serán penalizados por pagar o ejecutar estas hipotecas antes del tiempo previsto.
Pero recuerde que estos son solo algunos de los requisitos más importantes que usted deberá tener en cuenta a la hora de querer optar por un préstamo hipotecario que se ajuste a sus necesidades, siempre acompañado de la ayuda y la experiencia de un lender calificado y de la mano de su realtor previamente seleccionado.


VA: Programas de préstamos especializados en ayudar a integrantes de las fuerzas armadas, veteranos y sus familias


Consejo: una gran mayoría de personas en los estados unidos están aptas o califican para la compra de una propiedad, pero por falta de la información adecuada no pueden disfrutar del beneficio de adquirir su propia casa y dejar de tirar el dinero pagando una renta.
"por que negarte a ti y a tu familia  la posibilidad de cumplir sus propios sueños"


contactenos y permitanos ayudarle si tiene alguna pregunta sobre el tema, y lo guiaremos de la mejor manera posible como lo hemos hecho anteriormente con cientos de familias en la florida.


#3) EN BÚSQUEDA DE SU HOGAR IDEAL
En este punto existen muchos factores importantes que deben ser tomados en cuenta por  parejas o grupo familiar según sus gustos y necesidades específicas, que se determinan por algunos principios básicos como por ejemplo: que tan grande es su familia y que tipo de vivienda necesita?, cuántos números de habitaciones y baños son necesarios, que cantidad de garajes, piscina, patio o tamaño de la cocina es el ideal?, que ciudades, condados y vecindarios están entre sus preferidos?, nivel de las escuelas?, tasas de criminalidad?, cercanía con su sitio de trabajo o familiares entre otros.
Siempre es recomendable antes de salir a mirar propiedades reunirse en familia y hacer una lista con los requisitos más importantes que deberá tener su casa ideal, y con una gran determinación de búsqueda, paciencia y la ayuda de un buen asesor inmobiliario o realtor, usted podrá conseguir con éxito la casa de su sueños.




#4) ENTRAR BAJO CONTRATO
Despues de haber elegido la propiedad adecuada su asesor inmobiliario o realtor procederá a enviar la oferta a la contra-parte (el vendedor) con los acuerdos y solicitudes previamente acordados con su cliente, usted en este caso.
Básicamente en el contrato se especifican los datos y términos de la transacción como nombres del vendedor o vendedores así como los nombres del comprador o compradores, dirección exacta de la propiedad, precio del inmueble y monto del depósito de garantía, (este depósito será incluido como parte del pago y aunque no es obligatorio es usado en el 99% de las operaciones inmobiliarias para demostrar el interés y la seriedad que existe por parte del comprador sobre la propiedad, normalmente suelen colocarse montos entre $1,000 a los $10,000) y es una muy buena táctica a la hora de querer ganar una oferta, mientras más alto sea su depósito más altas son las probabilidades de ganar la oferta.
Otros datos importantes son la dirección de la compañía de títulos (que se encargará de validar y preparar todos los documentos para la firmas el dia del cierre) fecha para realizar la inspección a la propiedad, tipo de préstamo o forma de pago si fuese realizado en cash, monto de ayuda sobre gastos de cierre si fuese esta una opción entre las cláusulas negociadas, y muchos otros términos y condiciones no menos importantes; Pero fundamentalmente un contrato compromete a las dos (2) partes involucradas (vendedor y comprador) a cumplir con lo establecido dentro del mismo en los tiempos establecidos, llevando la transacción hacia un cierre lo más seguro, amistoso y exitoso posible.


Desde este punto número #4 hasta el punto número #6  debe tenerse mucha paciencia, ya que es cuando la compañía de títulos y el banco están  trabajando y tratando de ajustar los números para conseguirle junto a su realtor el mejor trato y la mejor cuota del mortgage (hipoteca) posible.



5#) INSPECCIÓN Y APPRAISAL DE LA PROPIEDAD
Una vez aceptado el contrato, el comprador deberá realizar la inspección correspondiente a la propiedad dentro de los plazos establecidos en el contrato. Esta inspección le permitirá conocer al comprador más a fondo sobre las condiciones generales en la que se encuentra su futuro hogar., existen varios tipos de inspecciones pero hay 2 que específicamente son las más comunes y solicitadas por el banco, estas son: Full inspection o inspección total y el (4 points) o inspección de cuatro puntos.
 La inspección total o (full inspection), en esta inspección se realiza una evaluación del estado general sobre toda la propiedad y se recomienda que se haga cuando la casa tiene cierta cantidad de años construida o se sospecha de algún daño visible.
La inspección de los 4 puntos o (four points), esta inspección se enfoca en los 4 puntos más importantes de una propiedad, como lo son: Plomería, Electricidad, Techo y Aire Acondicionado y regularmente se realiza cuando la casa no cuenta con muchos años de construcción o cuando la misma se aprecia en muy buenas condiciones.


Por otra parte la decisión o selección sobre qué inspector utilizar y que tipo de inspección solicitar estará a cargo del comprador según sea el requerimiento de la propiedad a evaluar.
 Despues de recibir el informe por parte del inspector el comprador  puede solicitar al vendedor las reparaciones respectivas que surgieran de dicho reporte con fines de solventar pequeños inconvenientes dentro de la propiedad y para que la tasación o appraisal no tuviese ninguna objeción para ser aprobado por el monto requerido, el comprador tiene el derecho de abandonar o salirse de la transacción dentro de los plazos reflejados legalmente en el contrato, si la inspección arrojara alguna información sobre algún daño oculto en la propiedad inspeccionada.


Después que se realice una inspección exitosa y que hayan sido solventadas todas las reparaciones el siguiente paso es solicitar el appraisal o tasación de la propiedad.
El appraisal es la investigación u opinión que requiere el banco sobre el valor real de la casa y se realiza a través de un tasador profesional que evalúa todos los factores importantes para determinar de una manera objetiva y externa a ambas partes el valor de mercado  actual de la vivienda y asegurar que la cantidad de dinero solicitada por el prestatario sea la adecuada.



#6) DÍA DE CIERRE, FIRMA Y LLAVE EN MANO
Y finalmente con todo el proceso bien encaminado sólo queda esperar el día del cierre que regularmente se realiza en la compañía de títulos (title company) seleccionada por el vendedor.
Su realtor y lender le informaran el día y la hora exacta en la que deberán presentarse las partes involucradas en la transacción, para llevar a cabo las firmas correspondientes y la entrega de llaves que es el paso que pone punto final a una nueva y maravillosa experiencia para el o los nuevos propietarios.


Finalmente espero que este reportaje haya sido de gran utilidad para ti, y de todo corazón espero que puedas alcanzar la meta de co

Comprar tu propia vivienda.
Recuerda que si tienes alguna pregunta sobre este tema o sobre bienes raíces en general, contáctanos en la sección de preguntas y con mucho gusto te ayudaremos.

"Sueña con crecer desde el principio, y después que llegues sigue creciendo y soñando"
Amancio Ortega

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Argenis Alex Lander

Lic. Real Estate

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