EE.UU: ¿Cuánto cuesta una propiedad de alquiler? Los costos iniciales y recurrentes

Si bien existen varios beneficios potenciales de poseer una propiedad de alquiler, la inversión en bienes raíces a menudo puede requerir una gran cantidad de dinero. Veamos los costos reales de una propiedad de alquiler y expliquemos un costo que en realidad es una deducción de impuestos que los inversionistas inmobiliarios pueden usar para reducir los ingresos netos imponibles.

Conclusiones clave

• Varios costos determinan cuánto cuesta una propiedad de alquiler, incluidos los gastos únicos como el pago inicial y los gastos recurrentes.
• Los ingresos por alquiler recaudados de un inquilino generalmente pagarán los costos operativos y el pago mensual de la hipoteca si la propiedad se compra mediante financiamiento.
• La depreciación es un gasto no monetario utilizado por los inversionistas de bienes raíces para reducir     el ingreso neto antes de impuestos.

 
Costos de poseer una propiedad de alquiler: gastos iniciales y recurrentes que debe conocer

Hay varios costos iniciales únicos y gastos recurrentes que conlleva ser propietario de una propiedad de alquiler. Estos son algunos de los costos más comunes que debe comprender antes de comenzar la búsqueda de una casa de alquiler.

Depósito

Existen diferencias significativas entre financiar una propiedad de alquiler y obtener una hipoteca para una residencia principal. El mayor es el pago inicial. El pago inicial de una propiedad de alquiler es generalmente entre el 20% y el 25% del precio de compra. Entonces, si un alquiler unifamiliar (SFR) tiene un precio de venta de $150,000, el pago inicial sería de $30,000 a $37,500.

Si bien es posible financiar una propiedad de alquiler con un pago inicial más bajo, los inversores inmobiliarios y los prestamistas generalmente buscan una relación préstamo-valor (LTV) de no más del 80%. Si el valor de un SFR es de $150 000 y el monto del préstamo es de $112 500, el LTV sería del 75 % ($112 500 / $150 000).

Un LTV más bajo puede aumentar las probabilidades de calificar para un préstamo de propiedad de inversión porque la casa tiene más valor líquido y el pago mensual de la hipoteca es más bajo. Un pago hipotecario más bajo también aumenta el flujo de efectivo disponible para gastos operativos y contribuciones a una cuenta de gastos de capital (CapEx) para reparaciones importantes o vacantes inesperadas.

Costos de cierre

Los costos de cierre de una propiedad de alquiler generalmente oscilan entre el 2% y el 5% del monto del préstamo y son las tarifas y los gastos que se pagan para cerrar el depósito en garantía y transferir la propiedad. Por ejemplo, suponga que el monto del préstamo de una propiedad en alquiler es de $112,500. En ese caso, los costos de cierre oscilarán entre $2,250 y $5,625, más el monto del pago inicial.

Los costos de cierre típicos que se esperan al comprar una propiedad de alquiler incluyen:

• Tarifa de originación de préstamo para el procesamiento de documentos de préstamo
• Tarifa de informe de crédito
• Tarifa de suscripción de préstamos para evaluar la solvencia de un prestatario
• Tasación de la propiedad para determinar si el  precio de compra es igual o menor que el valor justo de mercado
• Inspección de la propiedad para descubrir posibles problemas que puedan afectar el valor de la propiedad
• Búsqueda de título para descubrir gravámenes no registrados que pueden interferir con el interés de propiedad de un  prestatario, como un contratista no pagado
• Puntos de descuento o tarifas hipotecarias pagadas a un prestamista a cambio de una tasa de interés más baja, con un punto de descuento equivalente al 1 % del monto de la hipoteca
• Honorarios misceláneos, como honorarios de registro, honorarios de abogados e impuestos de transferencia
• Cuenta de reserva de hasta 6 meses de pagos de hipoteca y gastos operativos o según lo requiera el prestamista

Pago hipotecario

Las tasas de interés de los préstamos para propiedades de alquiler suelen ser entre un 0,75 % y un 1 % más altas que las tasas de interés hipotecarias para una residencia principal, en función de factores que incluyen la calificación crediticia del prestatario, los ingresos y el tipo de propiedad financiada, SFR de $150,000 con un pago inicial del 25% a una tasa de interés del 6%, el pago de la hipoteca (principal e intereses) sería de $674 por mes. Los montos de los pagos de la hipoteca también incluyen la prima del seguro del arrendador, los impuestos sobre la propiedad y las tarifas de la asociación de propietarios (HOA). Sin embargo, estos cargos generalmente se detallan en el informe de pérdidas y ganancias (P&L) para cumplir con los requisitos de informes del Servicio de Impuestos Internos (IRS) del Anexo E (Formulario 1040).

Los gastos de explotación

Los gastos de operación de la propiedad de alquiler son aquellos necesarios para administrar, conservar y mantener una propiedad de alquiler. Si bien los gastos operativos son diferentes para cada propiedad, estos son algunos de los costos más comunes para presupuestar con un SFR o un pequeño edificio multifamiliar:

• Marketing y publicidad
• Evaluación de inquilinos
• Tarifas de arrendamiento
• Honorarios de gestión de la propiedad
• Reparaciones y mantenimiento
• Suministros
• Paisajismo
• Control de plagas
• Servicios públicos (a veces pagados por un arrendador por una propiedad de alquiler multifamiliar)
• Seguro de propietario
• Impuestos de propiedad
• Tarifas de la HOA
• Honorarios de servicios profesionales

Supongamos que una casa nunca se ha utilizado como alquiler. En ese caso, los inversores inmobiliarios suelen utilizar la regla del 50 % para estimar los gastos operativos. De acuerdo con la Regla del 50%, los gastos operativos no deben ser más de la mitad de los ingresos brutos por alquiler. Por ejemplo, suponga que una casa genera un ingreso anual por alquiler de $18,000. En ese caso, los gastos operativos (excluyendo el pago de la hipoteca) deben ser de un máximo de $9,000 por año.

Depreciación

La depreciación es otro costo que puede poseer una propiedad de alquiler. Sin embargo, a diferencia de los gastos discutidos hasta ahora que reducen el flujo de efectivo, la depreciación es un gasto que no es en efectivo y se usa para reducir el ingreso neto antes de impuestos.

La depreciación de la propiedad de alquiler es una deducción de impuestos proporcionada por el IRS para compensar a los inversionistas de bienes raíces por el desgaste, el deterioro y la obsolescencia de la propiedad. A diferencia de la propiedad comercial, que tiene un programa de depreciación mucho más largo, la propiedad de inversión residencial se deprecia en 27,5 años.

Para calcular la depreciación, comience por determinar la base del costo de la propiedad de alquiler. A continuación, reste el valor del terreno o del lote del precio de compra de la vivienda y luego sume los costos de cierre que deben capitalizarse, como las tarifas de registro y el seguro de título de propiedad. El número final es la base del costo para fines de depreciación y se divide por 27,5 para calcular el gasto de depreciación anual.

Para ilustrar, suponga que el precio de compra de una casa SFR es de $150,000, incluido un valor de lote de $15,000. Si los costos de cierre capitalizados son de $2,000, la base del costo sería de $137,000 y el gasto de depreciación anual sería de $4,982:

• $150,000 precio de compra - $15,000 valor del lote + $2,000 costos de cierre capitalizados = $137,000 base de costo
• $137,000 base de costo / 27.5 años = $4,982 gasto de depreciación anual

Impuestos sobre la renta

Los gastos de depreciación pueden afectar significativamente la cantidad de impuestos sobre la renta que paga un inversionista. De hecho, la depreciación de la propiedad de alquiler es una razón por la que algunos inversionistas informan ingresos netos imponibles bajos o nulos mientras aún tienen un flujo de caja positivo.

El siguiente gráfico ilustra cómo la depreciación de la propiedad de alquiler puede reducir el ingreso neto antes de impuestos:

Después de cobrar el alquiler mensual y pagar los gastos operativos, se restan los intereses hipotecarios y los gastos de depreciación para determinar el ingreso neto antes de impuestos. Aunque la propiedad de alquiler en este ejemplo tiene un ingreso operativo neto (NOI) positivo de $12,080, el ingreso antes de impuestos se reduce a solo $378 después de restar los intereses hipotecarios y los gastos de depreciación.

Uno de los muchos beneficios de poseer una propiedad de alquiler es cómo se gravan los ingresos que genera. En la mayoría de los casos, el IRS considera los ingresos de la propiedad de alquiler como “ingresos pasivos”, lo que significa que los ingresos no están sujetos a retención de impuestos como el Seguro Social, Medicare y el impuesto de desempleo. En cambio, los ingresos por alquiler se gravan en función de la categoría impositiva federal de un inversionista sin tener que retener impuestos sobre la nómina.

Conclusiones finales

El costo de la propiedad de alquiler incluye 2 tipos de gastos.

En primer lugar, hay gastos iniciales únicos, como el pago inicial y los costos de cierre si se financia una propiedad. Luego, están los gastos operativos recurrentes, como las tarifas de administración de la propiedad, las reparaciones y el mantenimiento, el seguro del arrendador y los impuestos sobre la propiedad, las tarifas de la HOA y el pago mensual de la hipoteca.

Los ingresos por alquiler recaudados de un inquilino generalmente cubrirán los gastos de poseer y operar una propiedad de alquiler. Sin embargo, sigue siendo importante mantener fondos en reserva para cubrir gastos inesperados.