EE.UU: Desglose de impuestos a la propiedad en 2022 por estado

Entre todos los gastos operativos que conlleva ser propietario de una casa de alquiler, los impuestos sobre la propiedad son el único costo sobre el que los inversores inmobiliarios tienen poco control.

Dependiendo de la cantidad, los impuestos sobre la propiedad pueden ser un problema menor o un gasto importante. Es importante pensar en cómo podrían cambiar los impuestos sobre la propiedad durante el tiempo que sea propietario de la propiedad y el impacto del aumento de los impuestos en su retorno de la inversión ("ROI").

En este artículo, veremos cómo se calculan los impuestos a la propiedad, las tasas impositivas para cada estado e ideas para mantener los impuestos a la propiedad bajo control.

Descripción general del impuesto a la propiedad

El impuesto a la propiedad se basa en el valor catastral de los bienes inmuebles.

También conocido como impuesto “ad valorem”, los impuestos a la propiedad normalmente los recauda el condado en el que se encuentra la propiedad y se utilizan para financiar los presupuestos operativos de los distritos escolares, los departamentos de policía y bomberos, y los proyectos de infraestructura local, como plantas de tratamiento de agua y construcción de autopistas.

El asesor fiscal local generalmente calculará el valor de mercado de una propiedad cada pocos años, utilizando una combinación de métodos de evaluación de ingresos, costos y ventas. En algunos condados, un cambio de propietario también puede restablecer el valor de tasación de una propiedad incluso si la tasación programada no vence hasta dentro de un año.

Luego, el tasador multiplicará el valor de mercado por la tasa de tasación para determinar el valor tasado de la propiedad. Finalmente, el tasador multiplicará el valor tasado de la propiedad por el amillaramiento o la tasa de molienda de la región para determinar el monto anual del impuesto sobre la propiedad.

La tasa de molienda se basa en las necesidades presupuestarias de cada entidad tributaria en el condado, como ciudades y distritos escolares. Una molienda es igual a 1/10 de un centavo, lo que significa que por cada US$100 del valor catastral de la propiedad, una molienda equivaldría a US$0,10 o US$1000 del valor catastral equivaldría a US$1,00.

Si el valor tasado total de la propiedad en un condado es de mil millones de dólares y todos los distritos impositivos del condado requieren un total combinado de US$15 millones en ingresos fiscales para financiar sus presupuestos, a menos que el condado tenga otras fuentes de ingresos disponibles, el gravamen de molienda solía determinar el monto del impuesto para cada propiedad individual sería 1.5% (US$15 millones / US$1 mil millones).

Según este ejemplo, si su propiedad tiene un valor de tasación de US$500,000, su impuesto sobre la propiedad para el año sería de US$7,500 (US$500,000 x 1,5 %).

Impuestos a la propiedad por estado

Ahora echemos un vistazo a los impuestos sobre la propiedad por estado.

Para crear este gráfico, usamos Zillow para determinar el valor típico de las viviendas unifamiliares de nivel de precio medio y las tasas de impuestos a la propiedad enumeradas por estado de WalletHub para determinar la tasa de impuestos estatal promedio y la cantidad de impuestos a la propiedad anuales.

Los propietarios de viviendas en Hawái y Alabama se benefician de las tasas de impuestos sobre la propiedad más bajas, mientras que los residentes de Nueva Jersey e Illinois ven las tasas de impuestos sobre la propiedad más altas.

Dónde encontrar su impuesto a la propiedad

Los impuestos a la propiedad varían de un estado a otro y tienen un impacto significativo en el ROI que genera una propiedad de alquiler.
Puede encontrar evaluaciones de impuestos a la propiedad visitando el sitio web del asesor o tasador del condado local. Algunos asesores del condado también publican el cambio anticipado en los impuestos a la propiedad para los próximos años, lo que hace que la creación de una proyección precisa de retorno sea mucho más fácil.

Cómo reducir sus impuestos a la propiedad

Si bien no hay forma de evitarlos, hay algunas cosas que los inversionistas de bienes raíces pueden hacer para reducir los impuestos a la propiedad pagados en una propiedad de alquiler:

Revisa los datos de tu propiedad

Asegúrese de que el condado tenga información precisa sobre su propiedad. El tamaño del lote, la fecha y los materiales de construcción, los pies cuadrados, la cantidad de dormitorios y baños y las mejoras pueden afectar el valor de tasación utilizado para propósitos de impuestos a la propiedad.
Compare los datos que el condado tiene archivados con la tasación realizada cuando compró la casa, luego notifique de inmediato a la oficina del tasador del condado si hay algún error.

Mejorar con la vista puesta en el ROI

Antes de realizar cualquier mejora, pregúntele a su contratista o comuníquese con el departamento de impuestos del condado para obtener una estimación de cuánto aumentarán sus impuestos sobre la propiedad si realiza una mejora, como construir una terraza en el patio trasero o cercar el garaje.
Luego compare el aumento en los gastos operativos con el aumento anticipado de la renta debido a la mejora para asegurarse de que está obteniendo un retorno real de su inversión.

Mantenga bajo control el atractivo exterior

Si su casa se ve mejor que todas las demás casas en el vecindario, eso podría provocar un aumento en el valor tasado y mayores impuestos a la propiedad.
Como inversionista de bienes raíces, naturalmente se enorgullece de ser propietario, pero no se exceda tratando de tener un mejor atractivo exterior que el de sus vecinos de al lado.
Mientras su casa sea atractiva para los inquilinos, resista la tentación de actualizar el paisaje o volver a pintar el exterior de su casa si realmente no lo necesita.

Mire a los vecinos

Cuando reciba el aviso de tasación del recaudador de impuestos del condado, entre on-line y vea lo que sus vecinos están pagando en impuestos sobre la propiedad.

Al igual que puede ejecutar comparaciones de ventas y alquileres, también puede ejecutar comparaciones rápidas de propiedades para asegurarse de que el tasador sea justo y preciso al otorgar a las viviendas comparables el mismo valor de tasación para fines de impuestos a la propiedad.

Apelar su evaluación fiscal

Si cree que su valor de tasación de la propiedad es injusto, siempre puede apelar su factura de impuestos a la propiedad. La mayoría de los condados envían la notificación del valor tasado aproximadamente un mes antes de enviarle la factura del impuesto a la propiedad, por lo que esa es su ventana de oportunidad para apelar su tasación fiscal.

Un abogado, si elige contratar uno para que lo represente en la apelación, generalmente cobrará una pequeña tarifa fija más un porcentaje de la reducción del impuesto a la propiedad, y también puede decirle si hay una buena posibilidad de que gane la evaluación del impuesto a la propiedad. recurso basado en su experiencia previa.

Terminando

Los gobiernos locales y del condado utilizan los impuestos a la propiedad para financiar los presupuestos operativos de cosas como distritos escolares, departamentos de policía y bomberos, y proyectos de infraestructura como tratamiento de agua o mejoras de carreteras. Si bien todas estas iniciativas pueden ayudar a aumentar el valor de la propiedad, en algunos estados los impuestos a la propiedad pueden tener un efecto significativo en la rentabilidad de una propiedad de alquiler .

Cuando esté investigando inversiones potenciales, asegúrese de armar una pro forma utilizando cifras precisas de ingresos y gastos. Si ya posee una casa en un estado donde los impuestos sobre la propiedad son altos, recuerde que puede haber algunas cosas que puede hacer para reducir sus impuestos sobre la propiedad y mejorar su flujo de caja.