¿Qué sucede con el Real Estate durante los períodos de inflación?

Los bienes raíces a menudo se promocionan como una protección contra la inflación. Pero, ¿es eso realmente cierto, y si lo es, qué significa realmente "protección contra la inflación"?

Para ayudar a responder esas preguntas, en este post, veremos cómo y por qué ocurre la inflación, y qué sucede con los bienes raíces durante los períodos de inflación.

Puntos Clave

• La inflación es el aumento de los precios durante un cierto período de tiempo, como el aumento de los precios de la vivienda o de los alquileres.
• Las causas comunes de la inflación incluyen el exceso de oferta monetaria, los choques de oferta y demanda y la expectativa general de que los precios subirán.
• Los inversionistas usan los bienes raíces como una protección contra la inflación al capitalizar las tasas de interés hipotecarias baratas, pasando los costos crecientes a los inquilinos con precios de alquiler más altos y beneficiándose del aumento del valor de las viviendas a largo plazo.

¿Qué Significa Inflación?

La inflación es la tasa de aumento de los precios de un conjunto de bienes o servicios durante un cierto período de tiempo, generalmente un año. Según la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., la variación de 12 meses en categorías seleccionadas de precios al consumidor ha aumentado un 6,2 % a partir de octubre de 2021, más del doble del objetivo de inflación publicitado por la Reserva Federal del 2 %.

Otra forma de pensar sobre la inflación es que el poder adquisitivo de cada dólar se reduce porque los precios están subiendo.

Como informa la Reserva Federal, desde 1913 el poder adquisitivo promedio del dólar de consumo en las ciudades de EE. UU. ha disminuido en aproximadamente un 96,5 %. En otras palabras, $1 hace poco más de 100 años solo vale 3 ½ centavos hoy.

El hecho de que un dólar compre menos a medida que pasa el tiempo es una de las razones por las que cuesta más llenar de gasolina a un automóvil, comprar un galón de leche, alquilar una casa o comprar una propiedad de alquiler para una sola familia que incluso unos pocos años atrás.

Causas comunes de la inflación

No es ningún secreto que casi todo se está volviendo más caro, pero ¿qué es lo que causa la inflación? Un informe reciente del Fondo Monetario Internacional (FMI) enumera algunos de los factores que generan inflación:

• La política monetaria laxa, también conocida como impresión de dinero, aumenta la oferta monetaria, lo que a su vez hace que disminuya el valor de cada unidad de moneda. Por ejemplo, el estímulo de $5 billones durante la pandemia es más de 3 veces la ayuda aprobada durante la Crisis Financiera Global de 2008-2009.
• Los choques de oferta causados por desastres naturales o cierres de negocios también son de naturaleza inflacionaria, porque los precios aumentan cuando hay más demanda de un artículo que oferta.
• Los choques de demanda son otra causa de la inflación, como cuando el mercado de valores sube debido a las tasas de interés más bajas o los inversionistas se superan entre sí para comprar viviendas unifamiliares de alquiler (SFR) por el rendimiento potencial que generan las propiedades.
• Las expectativas de aumento de los precios también pueden volverse autocumplidas, según el FMI, porque cuando las personas o las empresas esperan que los precios suban, estas expectativas se incorporan a los ajustes de precios, como las negociaciones salariales o los aumentos de los precios de los alquileres.

¿Cómo afecta la inflación al Real Estate?

En menos de 10 años, el valor de una casa unifamiliar típica de nivel de precio medio en los EE. UU. ha aumentado en más del 90 %, según Zillow (hasta el 30 de septiembre de 2021). De cara al futuro, la empresa pronostica que los precios de las viviendas aumentarán un 13,6% durante el próximo año.

Hay varias razones por las que los precios inmobiliarios aumentan durante los períodos de inflación.

Activo generador de ingresos

Una de las razones por las que los precios inmobiliarios suben durante tiempos inflacionarios es que los inversores buscan activos que generen un rendimiento superior a la tasa de inflación.

Los ingresos de alquiler recaudados de un inquilino se utilizan para pagar los gastos operativos, los impuestos sobre la propiedad y la hipoteca. Cualquier dinero restante al final de cada período es el rendimiento de la inversión, que se expresa como una tasa de capitalización (tope). Una tasa de capitalización se calcula dividiendo el ingreso operativo neto o NOI de una propiedad por el precio de compra de la propiedad.

Por ejemplo, los alquileres unifamiliares (SFR, por sus siglas en inglés) actualmente tienen tasas de capitalización promedio del 5,8 % según Arbor Research, mientras que algunas casas de alquiler listadas tienen tasas de capitalización proyectadas del 7 % o más.

En comparación, las tasas de capitalización de las propiedades multifamiliares son de alrededor del 5 %, el rendimiento del Tesoro a 10 años es de alrededor del 1,5 %, mientras que las cuentas de ahorro de alto rendimiento ofrecen un porcentaje de rendimiento anual del 0,60 % o menos.

Cantidad limitada de bienes raíces

Una segunda razón por la que los precios inmobiliarios tienden a aumentar con la inflación es porque hay una cantidad limitada de propiedades en comparación con la moneda fiduciaria. A medida que crece la oferta monetaria debido a la mayor cantidad de impresión de dinero, los precios inmobiliarios deberían aumentar.

Para ilustrar usando un ejemplo simplificado, suponga que una economía ficticia tiene $1 millón de dólares de dinero total y que hay 100 casas sin otros bienes o servicios disponibles. Cada casa valdría $10,000, suponiendo que cada propiedad fuera idéntica.

Ahora imagine que el banco central local imprimió $ 1 millón adicional durante la noche. Ahora habría un total de $2 millones de dólares en la economía y cada casa valdría $20,000. Como ya ha explicado el FMI, la impresión de dinero es uno de los factores que crean inflación, y también hacen que suban los precios inmobiliarios.

Aumentan los costos de construcción de viviendas

La inflación también hace que aumente el costo de construir una casa, debido al aumento de los salarios y al encarecimiento de los materiales, suministros y costos de la tierra. A su vez, los constructores de viviendas transfieren el costo de construir una nueva vivienda a los compradores de viviendas e inversores inmobiliarios, que es otra razón por la cual los precios inmobiliarios han estado aumentando.

Como informó recientemente la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), los precios generales de los materiales de construcción han aumentado más del 19 % durante los últimos 12 meses y un 13 % en lo que va del año. Los materiales de construcción de viviendas incluyen artículos como madera, paneles de yeso que se usan para terminar paredes y techos, y concreto premezclado.

¿Cómo los Inversores usan los Bienes Raíces como protección contra la inflación?

Durante los períodos inflacionarios, los precios de casi todo aumentan, incluidos los costos de vivienda y los precios de alquiler, y con frecuencia también las tasas de interés de las hipotecas. Hay 3 formas principales en que los inversores se protegen contra la inflación y el aumento de precios con bienes raíces.

1. Aproveche el dinero barato: las tasas de interés hipotecarias están en mínimos históricos, actualmente promedian 3.07% para una hipoteca de tasa fija a 30 años, según Freddie Mac (a partir de octubre de 2021). Las bajas tasas de interés ofrecen al inversionista la oportunidad de aprovechar el dinero barato hoy para evitar pagar tasas más altas en el futuro.
2. Exportar la inflación a los inquilinos: ser propietario de una propiedad de alquiler unifamiliar puede ofrecer a un inversor la oportunidad de trasladar los costos crecientes a un inquilino en forma de alquiler mensual más alto. Como señala el Informe de tendencias de inversión de alquiler unifamiliar más reciente de Arbor, el crecimiento del alquiler de vacante a ocupado, ha aumentado un 12,7 % año tras año, en comparación con la tasa de inflación actual informada del 5,4 %. Desde mayo de 2020, el crecimiento anualizado de la renta ha promediado un 8,1 % para las viviendas unifamiliares en comparación con un crecimiento promedio histórico de la renta del 3,3 %. En otras palabras, el crecimiento reciente del precio del alquiler es entre un 2,7 % y un 7,3 % superior a la inflación.
3. Benefíciese del aumento del valor de los activos: históricamente, los precios de la vivienda aumentan con el tiempo, lo cual es otra razón por la que los inversores utilizan los bienes raíces como protección contra la inflación. Según la Reserva Federal, el precio medio de venta de las casas vendidas en EE. UU. ha aumentado un 345 % desde el tercer trimestre de 1990 y casi un 20 % desde el tercer trimestre de 2020.

¿Qué pasa si las tasas de interés suben?

A medida que aumenta la inflación, las tasas de interés también tienden a subir, porque los bancos centrales suelen subir las tasas de interés a corto plazo en un esfuerzo por “combatir la inflación”.

Por ejemplo, el período más reciente de inflación extendida fue entre abril de 1989 y mayo de 1991 antes de la primera Guerra del Golfo. El rápido aumento de los precios del petróleo y la incertidumbre económica conducen a una alta inflación, según una publicación del blog de la Casa Blanca.

Durante ese mismo período de tiempo, Freddie Mac informa que las tasas de interés de las hipotecas oscilaron entre el 11,05 % y el 9,47 %.

Cuando las tasas de interés de la hipoteca aumentan, el dinero se vuelve más caro para pedir prestado, lo que puede llevar a que menos compradores financien, hagan pagos iniciales más grandes para ayudar a reducir el monto mensual de la hipoteca o no compren una casa en absoluto.

Durante el período comprendido entre abril de 1989 y mayo de 1991, los precios medios de venta de las casas vendidas se mantuvieron casi iguales, según datos de la Reserva Federal.

Pensamientos Finales

Los precios de los bienes raíces tienden a subir durante los períodos de inflación causados por el aumento de los precios y el exceso de oferta monetaria. Para ayudar a compensar la pérdida del poder adquisitivo del dólar, algunos inversionistas utilizan los bienes raíces como cobertura contra la inflación para generar un rendimiento por encima de la tasa de inflación asegurando tasas de interés hipotecarias bajas a largo plazo, exportando la inflación a los inquilinos aumentando los alquileres y obteniendo ganancias del aumento potencial de los precios de la vivienda a largo plazo.